【賃貸オーナー様】賃貸物件 随時募集中

覧頂きましてありがとう御座います。

今はまさに賃貸経営ブームといった感じですね!

オリンピックまでは金利が低くなっていて、ローンも組みやすくなっているなんて
聞いたことはあるかと思います。

東京ではあちこちで賃貸経営のセミナーなんかも開催されていて
連日満員だと聞きます。

そうです。

やはり、お金持ちになるのは楽して日々を消化していてはお金持ち(不労所得)になんて
なれないんですね!

賃貸物件を借りている入居者様の中には、

「オーナーは楽して賃料を搾取している!」

なんて思っている人もいるかもしれません。

でも、賃貸経営をする上ではさまざまなリスクも付きまといます。

簡単に羅列すると下記のようなことが挙げられます。

①空室が多ければ、ただただ、ローンを払うだけのリスク
そうですね!
マンションを一棟購入する(マンションの1室を購入する)というのは決して敷居は低くないです。
かなり高額でハイリスクの投資になります。
どんな物件でも、空室率が高ければ賃料(利益)を回収できなくなります。
東京都内では比較的、どんな物件でも場所さえ良ければ埋まります。
安くすれば埋まります。
しかし、そんな中、1年以上空室が続くようなお部屋も中にはあります。

②昔ながらの付き合いで搾取
また、古くから付き合いのある管理会社に任せていたのだけど、両親が亡くなって引き継いだのだが、
管理がいい加減で、ろくに管理もしてないのに、毎月多額の管理料を取られている!
修繕費用の請求がきている。
なんてのもよく聞く相談事ではあります。
不動産業者(仲介・客付け業務)としての業務は勿論、
・空室を埋めるための適切な賃料設定、
・募集(広告掲載)
・入居者の斡旋(応対・紹介)などがあります。
オーナー様から預かった大切な物件を適切にインターネットなどに掲載して、呼び込みをし、
入居希望者に紹介し、なおかつ内容などを厳正に審査したうえで、契約するという、入居者管理の責務があります。
誰でもかれでも適当に入居させていては、後々のトラブルに繋がります。

③入居者トラブル
反社会的勢力に関わる入居者だった!
住居と偽って、商売をしている!
最近多い相談の1つに民拍問題(Airbnbご自身の所有するお部屋が出てないか確認してみましょう!
などもあります。
海外からの渡航者などを格安で宿泊させて利益を得るビジネスとして利用です。
ただ、旅行で来た、文化の違う多国籍の方々はやはり、夜な夜なお酒を飲んで騒いだり、
不特定多数の友人を招き、パーティーしていることもあります。
(外国籍だから悪いのでは御座いません。)
※文化が違うので致し方ないのです。
でも、例えば、隣に一人暮らしで会社勤めの方が入居していて、明日も朝早いのにしょっちゅう騒いでいたら、、、、
やはり、退去を考えます。
すぐでなくても更新はしないかもしれません。
そういう噂などが広がって、入居者が見つからないかもしれません。
そういったリスクが伴います。
その他にも日本人でも騒音のトラブルやゴミ出しのトラブルなども多々あります。

④賃料未払い
また、勿論、賃料を毎月支払うのは当たり前のことなのですが、
皆が皆きちんと払ってくれるとは限りません。
以前テレビで報道されていましたが、9年間賃料を支払わずに居座り続けたという事例も御座います。
これに関してはオーナー様もどうしたら良いか分からずに放置してしまったという点に問題もあるかと思いますが、不動産業者を介さずに自主管理しているとそういったことにも繋がり兼ねないということです。
そういったリスクもあります。
最近では賃貸保証会社というのも登場し、賃料の督促業務、代位弁済対応をしてくれるので大分楽になってはいるかと思いますが!
まだ、そういった情報がないオーナー様はいつそういうトラブルに見舞われてもおかしくないです。
ローンの支払いがなくとも(完済している場合でも)、
固定資産税や修繕費などが度々発生します。
そうなった場合!
ただ、ボランティア、マイナスでしかないわけですよね?

言ってしまえば赤の他人に家を提供しているということは常にリスクと隣り合わせではあるということです。

それでも賃貸経営をするのは、勿論資産形成という側面もありつつかと思いますが、購入するよりは、遥かに気楽な賃貸でお部屋を提供することにより、多くの方に住居を提供しているという社会貢献のほうが大きいかと思います。

そんな大切な大切な物件に、もし、空室が御座いましたら、是非当店にご協力させていただけないでしょうか?

もしくは、これから購入、立替を考えているという方、弊社は大手ハウスメーカーさんは勿論、各工務店様とも提携しておりますので、そういったご相談にも柔軟に対応させていただけます。

賃貸のお悩みは何でもご相談ください。

オーナー様の状況に応じた適切なご提案を提供させていただきます。

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【空室率75%の廃墟が現在満室経営!! / 金利1%未満で借入!あこがれのセカンドライフ謳歌! 他】

空室率75%の
廃墟が現在
満室経営!!

廃墟が現在
満室経営!! 12部屋中9部屋が空室の中古マンション。
前オーナーも管理できておらず、ほぼ廃墟と化していました。
しかし、空き部屋や外壁を大規模なリフォームでデザイナーズ風に変更。
物件が安く購入できたため、リフォームに費用をかけました。
そのおかげで、今は満室経営を続けています。

金利1%未満で借入!あこがれのセカンドライフ謳歌!

金利1%未満という驚くほど好条件の融資を獲得しながら、区分マンション8戸を運用。
返済を終えた物件も増えて、現在はサラリーマンを早期リタイアしてセカンドライフを謳歌中。
ローンの残っている物件でも1戸あたり2~3万円のプラスで、今後はさらに物件を増やしていく予定です。

え!?いいの!?
6棟を格安で一括売却!

埼玉のある地主大家さんから、年齢も高くなってしまったので不動産経営をリタイアしたいと相談を受けました。
所有している6棟の物件を一括で売却してくれとのこと。
各々売却したときのほうが高い価格で売却できると説明をしましたが、格安の値段で一括売却をされました。

京都観光のお土産は「収益物件」!?

東京から京都観光ついでに物件を見学。事前にいくつかの物件を紹介しました。
その中に相場よりも100~150万円ほど安い物件があり、その場でご決断いただきました。
物件購入後には、買主様と一緒に真夏の中、草刈りをしました。
その結果、入居者もすぐに決まり、喜んでいただきました。

「えっ?どういうこと?」
いきなり50万円の一時金請求

ある業者から都内の区分マンションを購入した直後に旧耐震の工事が発生。
工事費が数億円かかるらしく、管理組合から修繕費の一時金50万円の請求。
この物件のオーナーは、購入時に工事の件はまったく話を聞いておらず、想定外の出費をすることになってしまったそうです。

銀行がまさかの心変わり…契約白紙に

初めての不動産投資で、市場に出回ていない一棟マンション(2億円超・利回り9%台の築浅RC造)を契約。
銀行の支店決済でも融資の承諾を頂いていました。
しかし、本部決済で一転、まさかの融資NG!
理由は海の近くで津波などのリスクがあるためとのこと…

民泊の運営が大成功!
実質利回り25%で稼動中!

都内23区にある商業用の一棟ビルを購入。
2段ベッドやカプセル型ベッドなどを設置して、民泊用としてリフォームを行いました。
駅近や中心地へのアクセスもいい立地だったため、現在この物件は実質利回りが25%以上で稼働中しているそうです。

【感じた違和感】

先日、投資利回りやロケーションが面白いと感じられる収益情報を頂きました。
少し違和感を覚えたのですが、それでも東京23区内でトランクルームにコンバージョン(空室部分)すると利回りで10%を超える物件になることがわかりました。

銀行に相談すると、融資可能ですよ、、、との事でしたが、どうしても感じた違和感が気になりました。

謄本を取り、某区役所に行って建築確認資料等を取り集め、調査を進めた所で違和感の原因がわかりました。

容積率の超過でした。

区役所の職員とも色々話をしたのですが、結果的に役所に出して許可された確認図面と別の建物を建ててしまい、結果的に「違反建築」という建物になってしまった訳です。

違反建築の物件を取引する事は違法ではないですが(売主・買主がしっかり理解して)、違反建築の場合、まず普通の金融機関では融資をしてもらえません。
これにより買える投資家の数が極端に減ってしまいます。

建物を安く買えたとしても、今度は自分が売主になった時に、結局安く売らざるを得なくなります。

建物を壊してそこに再建築すれば安く買えるメリットはありますが、同規模の建物は建てられません。

結局、建築確認済証・検査済証の揃っている物件ではこんな事はないのですが、昭和時代に建てられた建物では、検査済証を取得している建物は少ないと思います。

皆さんも検査済証を取得していない建物を紹介された際は注意してみて下さい。