【大家さん(オーナー様・貸主様)大募集中】

世話になります。
株式会社エスアールエステート(アパマンショップ駒込店)です!

最近はスルガ銀行さんの問題などもあり、金利が高騰すると危惧されているなか、
収益物件は相変わらず、動きが活発です。

スルガ銀行 不正融資問題

投資商材としては、株、FX、昨今では仮想通貨などもありますが、やはりまだまだ
人気で安定的なのは不動産です!

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不動産経営はやり方次第で安定的な収益にもなりますし、資産形成としては最もポピュラーかと思います。
ただ、もちろん、賃料設定を誤ると二束三文、最悪はマイナスなんてこともありますし、築が古くなれば修繕費が嵩むこともあります。
満室で稼働していればさすがにマイナスはないと思いますが、謙虚な姿勢を怠り、怠慢な賃貸経営をしていると、、気が付けば長期空室のお部屋が出てくるものです。
また、短期的な欲求(とりあえず申込が入ったから)を満たすことにより長期的な利益を逃すということも多々あるかと思います。
※申込が入ったものを誰彼構わず入居させたが、家賃滞納の処理で追われて非生産的業務(督促、催促)に無駄な時間を取られることになる。などなど
これは現在は保証会社(家賃保証会社)の登場により大分軽減されております。

オーナー様もベテランの方もいれば、唐突な相続でオーナー様になられる方、
物件を買ってみたものの、取引業者がいい加減で、一向に部屋が決まらない(埋まらない)などなど
もちろん、オーナー(賃貸経営者)になるとそれなりの悩みも多くなるかと思います。

最近は特に普通にお仕事(自営、お勤め)をしながら、賃貸経営もしているという二足の草鞋スタイルが一般的になってきております。
そうなるとより、各部屋の入居者の賃料管理や、トラブル対応などは難しいかと思います。

当社では安心の丸投げ管理サービスをご用意しております。

管理体制には2つのプランがございます。

①一般媒介
【メリット】
☑複数の不動産会社に募集をお願いし、複数の不動産会社で募集が可能
☑空室が埋まるのは少し早くなる可能性がある
【デメリット】
☑部屋によって客付け業者さんが異なるので、管理がしにくい
☑複数の不動産業者から定期的に空室確認の連絡がきて煩わしい
☑客付はするが管理は非対応なので、契約後の入居者のアフターサポートは貸主(オーナー)自ら行わないといけない。
※清掃、家賃滞納督促、その他クレーム処理、設備トラブル等の対応

この一般媒介は別でお仕事をしていない方で、同建物に居住している場合にはおすすめのプランです。
客付けだけしてもらえれば、あとはこっちでやります。
時間があればこれが一番無駄な費用もなくて利益を最大化できる管理手法です。

②専任媒介(管理委託)
【メリット】
☑手離れがよいので、基本なにもしなくてよい
☑余った時間を有効的に活用できるので、他の仕事などが可能
【デメリット】
☑管理委託料として毎月賃料の3%~5%が管理委託料として発生するので、利益の最大化とはいかない
☑下手な不動産会社に管理を任せると何かにつけて、修繕費などをかさ増ししたり、賃料管理もずさん
だったり、いいように使われるリスクがあります。

【当社に相談する最大のメリット】
上記のように当社ではオーナー様のライフスタイルに合わせて、募集や管理対応をさせていただきます。
☑提携の内装業者により、原状回復も安く見積ができます。
☑提携の清掃業者により、定期清掃もお安くご提供できます。
☑賃貸募集に関しては、全国1000店舗のアパマンショップネットワークを駆使して案件量が他社と比較しても多い。(地方からの情報共有も多数)

当社では随時、空室を募集しております。

空室でお困りますの、貸主様、オーナー様、家主様、ぜひ当店にお気軽にご相談ください。

地域密着でありながら、全国1000店舗のアパマンショップネットワークを駆使した情報量

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【賃貸オーナー様】賃貸物件 随時募集中

覧頂きましてありがとう御座います。

今はまさに賃貸経営ブームといった感じですね!

オリンピックまでは金利が低くなっていて、ローンも組みやすくなっているなんて
聞いたことはあるかと思います。

東京ではあちこちで賃貸経営のセミナーなんかも開催されていて
連日満員だと聞きます。

そうです。

やはり、お金持ちになるのは楽して日々を消化していてはお金持ち(不労所得)になんて
なれないんですね!

賃貸物件を借りている入居者様の中には、

「オーナーは楽して賃料を搾取している!」

なんて思っている人もいるかもしれません。

でも、賃貸経営をする上ではさまざまなリスクも付きまといます。

簡単に羅列すると下記のようなことが挙げられます。

①空室が多ければ、ただただ、ローンを払うだけのリスク
そうですね!
マンションを一棟購入する(マンションの1室を購入する)というのは決して敷居は低くないです。
かなり高額でハイリスクの投資になります。
どんな物件でも、空室率が高ければ賃料(利益)を回収できなくなります。
東京都内では比較的、どんな物件でも場所さえ良ければ埋まります。
安くすれば埋まります。
しかし、そんな中、1年以上空室が続くようなお部屋も中にはあります。

②昔ながらの付き合いで搾取
また、古くから付き合いのある管理会社に任せていたのだけど、両親が亡くなって引き継いだのだが、
管理がいい加減で、ろくに管理もしてないのに、毎月多額の管理料を取られている!
修繕費用の請求がきている。
なんてのもよく聞く相談事ではあります。
不動産業者(仲介・客付け業務)としての業務は勿論、
・空室を埋めるための適切な賃料設定、
・募集(広告掲載)
・入居者の斡旋(応対・紹介)などがあります。
オーナー様から預かった大切な物件を適切にインターネットなどに掲載して、呼び込みをし、
入居希望者に紹介し、なおかつ内容などを厳正に審査したうえで、契約するという、入居者管理の責務があります。
誰でもかれでも適当に入居させていては、後々のトラブルに繋がります。

③入居者トラブル
反社会的勢力に関わる入居者だった!
住居と偽って、商売をしている!
最近多い相談の1つに民拍問題(Airbnbご自身の所有するお部屋が出てないか確認してみましょう!
などもあります。
海外からの渡航者などを格安で宿泊させて利益を得るビジネスとして利用です。
ただ、旅行で来た、文化の違う多国籍の方々はやはり、夜な夜なお酒を飲んで騒いだり、
不特定多数の友人を招き、パーティーしていることもあります。
(外国籍だから悪いのでは御座いません。)
※文化が違うので致し方ないのです。
でも、例えば、隣に一人暮らしで会社勤めの方が入居していて、明日も朝早いのにしょっちゅう騒いでいたら、、、、
やはり、退去を考えます。
すぐでなくても更新はしないかもしれません。
そういう噂などが広がって、入居者が見つからないかもしれません。
そういったリスクが伴います。
その他にも日本人でも騒音のトラブルやゴミ出しのトラブルなども多々あります。

④賃料未払い
また、勿論、賃料を毎月支払うのは当たり前のことなのですが、
皆が皆きちんと払ってくれるとは限りません。
以前テレビで報道されていましたが、9年間賃料を支払わずに居座り続けたという事例も御座います。
これに関してはオーナー様もどうしたら良いか分からずに放置してしまったという点に問題もあるかと思いますが、不動産業者を介さずに自主管理しているとそういったことにも繋がり兼ねないということです。
そういったリスクもあります。
最近では賃貸保証会社というのも登場し、賃料の督促業務、代位弁済対応をしてくれるので大分楽になってはいるかと思いますが!
まだ、そういった情報がないオーナー様はいつそういうトラブルに見舞われてもおかしくないです。
ローンの支払いがなくとも(完済している場合でも)、
固定資産税や修繕費などが度々発生します。
そうなった場合!
ただ、ボランティア、マイナスでしかないわけですよね?

言ってしまえば赤の他人に家を提供しているということは常にリスクと隣り合わせではあるということです。

それでも賃貸経営をするのは、勿論資産形成という側面もありつつかと思いますが、購入するよりは、遥かに気楽な賃貸でお部屋を提供することにより、多くの方に住居を提供しているという社会貢献のほうが大きいかと思います。

そんな大切な大切な物件に、もし、空室が御座いましたら、是非当店にご協力させていただけないでしょうか?

もしくは、これから購入、立替を考えているという方、弊社は大手ハウスメーカーさんは勿論、各工務店様とも提携しておりますので、そういったご相談にも柔軟に対応させていただけます。

賃貸のお悩みは何でもご相談ください。

オーナー様の状況に応じた適切なご提案を提供させていただきます。

~お問い合わせはこちらから~

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賃貸経営に悩んだときはお気軽にご相談ください。

全国1000店舗のアパマンショップグループのネットワークを駆使して、
オーナー様のお悩みにお応えいたします。

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~お問い合わせはこちらから~

【これから東京で一人暮らしをするという方】

覧いただきありがとう御座います。

 

アパマンショップ駒込店です。

 

この記事を書いているのは2017年11月11日(ポッキーの日)です。

 

もう、今年も残り僅かとなりました。

 

例年、個人的感覚ですが、繁忙期(シーズン)というのが早まっているように感じます。

 

年が明けて、4月、年度が変わると色々なことが変わります。

 

高校生は大学や専門学校に進学

 

大学生(専門学生)は就職

 

社会人は転勤

 

などなど、勿論上記の理由で1月~3月末に引越しをした!

 

という人は比較的多いかと思います。

 

一般の賃貸物件は原則2年契約というところがほとんどですので、勿論、更新の時期も
1月~3月末に更新を迎えるという方は多いかと思います。

 

そのため、1年を通して最も賃貸物件が動くシーズンは1月~3月末になっております。

 

当店は東京の豊島区というところに御座います。

 

最寄駅はJR山手線 【駒込(コマゴメ)駅】になります。

 

豊島区の代表的な駅は池袋になります。
池袋と聞くと、地方の方はドラマのイメージや治安が悪いというイメージがあるかもしれません。

 

池袋、新宿、渋谷などのビッグターミナル(複数の路線が混在する駅)で繁華街のある場所はどうしても不特定多数の人が密集しますので、事件や事故も多くなるので致し方ない部分もあるのですが、普通に生活している分には然程、
「治安悪いなー」
と感じことはないかと思います。
夜のお仕事や夜な夜な出歩いていると酔っ払いの喧嘩など目撃することはあるかもしれませんが、、、

 

当店のある駒込駅は、
南側が文京区、北東側は北区(少しいくと荒川区)、西側が豊島区になっておりますので、
3区の分岐点になっております。
文京区というのは東京でも比較的高級住宅エリアになっておりまして、資産家や政治家など住居などがあるという意味でも有名なエリアですので、治安も東京で最も安定している地域となっております。

 

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【2017年11月現在】提供:犯罪情報マップ
赤いところは犯罪件数が多いエリアになります。
駒込はご覧のとおり緑ですので、治安のよさはお墨付きです。
女性や子育て世代には安心ですね!
沿線はJRの山手線、東京地下鉄の南北線の2線が利用可能になります。

 

山手線はいわずと知れた東京の中心を円形状にぐるぐる回っている最も利用頻度、
乗降者数が多い沿線かと思います。
東京の主要駅のほとんどに、この山手線を利用すればいけます。
(東京、品川、上野、秋葉原、新宿、池袋、渋谷などなど)

 

南北線はその名のとおり、東京の南北を繋げる沿線になっておりまして、北側は埼玉高速鉄道と直通しておりまして、埼玉県のほうまでつながっております。

 

南側は東急目黒線と直接しておりまして、世田谷や神奈川のほうまで繋がっております。

交通の利便性も非常に高い駅になります。

 

現在、東京以外にお住まいで、これから東京に来るという方がまず迷うのは場所の選定だと思います。
賃料に関しては、一般的に月収の3分の1に収まらないとそもそも審査が通らないというのが原則的に御座いますので、ある程度、上限が決まってくるかと思います。
エリアに関しては、南北さまざまですので、聞いたこともない駅かと思いますが、
【駒込駅】はお勧めの駅ですので、是非一度、物件を検索してみてはいかがでしょうか?
お部屋をお探し中のお客様からのご連絡心よりお待ちしております。

~物件を検索してみる~

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【敷金の償却について】

覧いただきましてありがとう御座います。

アパマンショップ駒込店です。

最近、よく聞くようになったけど、これからお部屋を借りるという方にはまだまだ理解されていない、
敷金の償却、敷引きについて、その意味をお伝えさせていただきます。

ご入居される方の支払う「金銭」だけに着目したら違いはありません。
しかし、その金銭を受け取った大家さんのお金の使用目的が異なります。

礼金の場合、賃貸契約が成立するにあたって慣例として入居者が大家さんに支払う
「これからどうぞよろしくお願いします。」といった意味合いで渡すお金。
大家さんは何に使おうと自由です。

それに対して敷引き(償却)とは、敷金の内一定額を契約段階から決めてしまい、
その額は何があっても返金しませんよ、という意味です。
敷金とは元々原状回復費に使うお金。ということは
敷引きは基本的には現状回復に充てるんですね。

分かりにくいので例えてみましょう。

例えば家賃10万円で敷金が3か月分(30万円)、敷引きが2ヶ月分(20万円)だった場合。

この場合、退去の時に戻ってくるお金は最大で1ヶ月分(10万円)になります。
敷引き分の2ヶ月分(20万円)はどんなに部屋を綺麗に使っても帰ってきません。

また、部屋をとても汚く使ってしまい敷引きの2ヶ月分(20万円)のお金以上に
原状回復費がかかってしまった場合は、入居者へ本来返すべき1ヶ月分(10万円)の敷金から
差し引かれてしまいます。

このように敷引きで支払ったお金は基本的には原状回復に使われることになるのです。

但し、上記は関東(特に東京)で認識されている敷引き(償却)の概要になりますが、
関西で多く使われるこの敷引きの慣習は、礼金を0にする代わりに敷引き金の中に礼金分も含めてしまうことも多いです。
(例:敷金8ヶ月分、敷引き4ヶ月分の場合、4ヶ月分の敷引きの中に礼金も含めているような場合。)

このように敷引きと礼金が一緒になっているケースもあり一概にはいえません。
まあ、お金自体はどんな名目でも、大家さんに支払い返金されないお金という意味では同じなので、
そんなに厳密に考える必要はありません。

但し、敷引きは「基本的には」原状回復に使われるべき
お金であることだけはしっかりと覚えておきましょう。

【お部屋探しをされる上で大事な3つのポイント】

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んにちは。

アパマンショップ駒込店です。

このサイトを見ていただいているということはあなたはお部屋探し真っ最中ですよね?

でも、お部屋探しって結構大変ですよね?

いろんなサイトにいくつもいくつも星の数ほど物件があって、
「どれがいいのか分からない!」

なんて声はよく聞きます。

見れば見るほどに一長一短ある物件、、、、
「この物件のこの設備がこの物件についてればなー」
そんな風になってしまう気持ちはすごく分かります。

でも、選べる物件1つ、それに決して安い買い物ではない、、、
一番最初に掛かる初期費用(敷金や礼金など)って安くないですから、
失敗したからまた引越しーーってなワケにはいかないのも事実。

貴重なお金をドブに捨てるようなマネはできないので、
慎重になるのは致し方がないもの。

でもより良い物件に住みたいし、東京では特にですが、
「いい物件発見!」と思ったら
あッ!という間に申込が入ってしまったーーー
なんてこともしばしば。

決めるタイミング。
腹をくくる、みたいなところは絶対に必要なんですね!

そこで、この記事を読んでくれるあなたに特別にお部屋探しのコツ基本編と玄人編をこっそりお教えしちゃいます。

是非参考にしてみてください。

~お部屋探し基本編~

Ⅰ【まずはエリアの選定】
なんとも言っても部屋探しで最も重要なポイントはエリアの選定です。

エリアが決まっていないと、いくらお部屋を探していい物件があっても
周りに何もない陸の孤島や通勤に何時間も掛かるような場所では
引越しをするメリットがないですよね?
引越しをするからには
「通勤の便を向上させたい!」
「広さが欲しい!」
「もっと新しい物件に!」
「今駅から遠くて不便だから駅近くに!」

こういった何を改善したいのか!?
そこを明確にする必要がありますよね。

勿論、転勤や就職、入学などで地方から都心部に引越しをしてくる場合は比較できないので、
より事前調査が必要にはなりますが、現在賃貸物件にお住まいで、賃貸から賃貸へ引越しする際はより改善したい部分はあるかと思います。

そこで賃料相場っていうものがあるので、お伝えさせて頂きます。

東京を中心に最も、地価(土地の値段)が高いとされる場所は毎年良くニュースにもなる
銀座三越前!なんていいますが、銀座なんかは正直住む場所ではない(商業地域の為、仕事やショッピング、食事などに打って付けではあります。)というのが正直な意見ですので、三越前は例外として
基本的には、南にいけば行くほど高くなる!
ってことなんですよね!?

東京には中心にJR中央線っていう電車が走ってるんです。
そこを境に中央線よりも南側の方が基本的に相場が上がります。
中央線より北側の方が相場は安くなります。

つまり、ここでひとつポイントになるのが、

①場所をとるか!
②物件をとるか!

この二択になります。

経験上、7.8割りの方が物件を取るという選択肢をして希望エリアよりも
少し下った(都心から離れた)ところで決める傾向にあります。

極端な例ですが、最近、東京ウォーカーなどの住みたい街ランキングというので上位獲得している
【赤羽駅】この赤羽というエリア東京でも最北端に位置し、隣は埼玉県の川口市になります。

この人気の赤羽駅と、こちらも不動の人気六本木駅を比べてみると、

こうなります。

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築年数と㎡数(部屋の全体的な広さ)はほとんど同じなのに対して、
駅からの距離は六本木の物件が10分に対して、赤羽駅の方は徒歩3分です。

賃貸の場合は毎月の賃料(支払い総額)は賃料+管理費(共益費)になりますので、
赤羽の物件は管理費込みで7.5万円なのに対して六本木の物件は管理費込みで10.8万になってしまうんですね!

単純に3.3万円も毎月変わることになります。

1年で39万6千円!

かなりいい旅行が楽しめそうな価格ですね!

ここで3つのポイントの2になるのですが、

【賃料の上限を決める】

同じ東京でも上記のとおり、相場によって賃料(価格帯)が大分異なってしまいます。

でも、賃料は毎月のこと、収入が急激に増えるってことは営業職などでないと
なかなかないと思いますので、毎月の給与に見合ったお部屋にしないと、
賃料を払うために仕事してるみたいになってしまいますよね!?

また、賃貸業界では金融業界でいうところの総量規制のようなものがあって、
単純に月収の3分の1の賃料に収まってないと、審査が通りにくいとされてます。
つまり、総支給額(税金や保険料が引かれる前の金額)が
30万円の場合は、単純に10万円までの賃料の物件は入居可能ということです。

30万でも諸々引かれて手取り25万として、10万支払って、残り15万
電気ガス水道、携帯代など支払うことを考えると、、、
それでも10万円というのはなかなかの金額ですよね?

その為、賃料設定というのが大事になります。

こればかりはあなたの価値観によりますので、MAX10万出してもいいので、
とにかくいい物件に住みたい!とするか、、、、

色々趣味などもあるし、毎月の交際費なんかも気にして、どうせ寝に帰るだけだから、
なるべく安く抑えようとするかはかなりポイントになります。

これも決まってないと、いくら見ても何が良いのかが分からないですよね!
なんでお部屋を探し始める前にある程度の自分自身が出せる賃料のMAXを設定しておくと
お部屋探しもスムーズです。

賃料の話の話を先にしましたが、エリアの選定に話を戻しますね!

上記のように、エリアによって賃料が大幅に異なるので、六本木と赤羽で探してみようというのは
正直ナンセンスになってしまいます。

賃料の部分で記載があるように、賃料には上限があります。
となると必然的に同じ賃料(価格帯)で比較した場合、
①六本木で築年数の古い物件にするか?
②赤羽で綺麗な物件にするか?

この二択になります。

上記で記載した

①場所をとるか!
②物件をとるか!

になります。

ここがはっきりしているとエリアがある程度定まるので、そこにある類似物件で比較していくことができます。

部屋探し一歩前進ですね!
そして最後のポイントの3です。

【物件のクオリティ(諸条件)を決める】

物件を取るか、場所を取るかは永遠のテーマになるのですが、

自分よりも圧倒的に先輩とされるであろう築年数はちょっと、、、
と思う人が多いですよね?

以前の男性傾向としては、駅近くで比較的賃料の安い物件というのが王道でしたが、
時代が変わり、男性も料理をしたり、友人を頻繁に招いたりすることから、
物件の条件にこだわるようになってきました。

女性の傾向としては、多少通勤時間が掛かったとしても、都心から少し下って、
より良い物件を求める傾向は以前と変わらない傾向です。
(勿論個人差はありますが)

例えば、上記で掲載した物件は、俗にいう分譲賃貸マンション(分譲マンションの1室を投資目的などで購入したオーナー様が賃貸している物件)
分譲マンションというのは基本的に売ることを目的としたマンションですので、全体的にRC(鉄筋コンクリート)という構造で、AL(オートロック)やEV(エレベーター)が付いていることが殆どです。

2000年以降の物件は極端にBT(バストイレ)別の物件が圧倒的ですが、90年代の分譲マンションは逆にBTが一緒(3点ユニットバス)というのが多い傾向にあります。

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こんな感じのお風呂ですね!

賃料相場と条件で大きな分かれ目となるのが、まずこのBT別という点です。

BTが一緒でもいいということであれば、かなり賃料を下げることができますので、
その分月々のランニングコストを削減することができます。

BT別を必須条件にした場合、選択肢が少なくなり、
希望のエリアから大幅に下ることになりかねないという重要な条件の1つですね。
最近では殆どの方がBT別を必須にされる傾向にありますが、、、

あとは、どこを重視するかですが、女性で最も多いポイントとしては
2階以上というのも大きなポイントですね!
最近の新しい物件は1階でも目隠し(通り沿いの場合でも覗かれない)されている物件が多く
なってきてますが、やはり女性の場合は何かと防犯面が気になるところですので、大体の
お客様が2階以上を選択されます。
ただ、これも、勿論、条件が増える毎に相場は上がりますので、例えば管理費込みで6万で探しているという場合には、1階では出てくるけど、「2階以上でBT別はない、、、」
では、2階以上でBT一緒にするのか(物件を妥協するパターンですね)
駅を更に下って(相場の安いエリアにずらして)求めるクオリティの物件を探すか?

となってきますので、やはりこの3点がお部屋を探す上で最も大事かと思います。

【場所(エリア)】【賃料(コスト)】【物件(クオリティ)】

上記の3点をひとつひとつ整理しながら見ていくと自ずと、目利きができるようになってきますので、そのうち、「この物件異常に安くないか!?」というのが見えてきます。

勿論安い物には必ず理由がありますので、
安いっていう目の前の利益につられないようにお気をつけ下さい。

因みに東京23区にお住まいの方の憧れ、山手線で最も賃料相場の安いエリアは
この駒込エリア周辺です。
交通の利便性は言わずもがな!
相場も安くて、ビッグターミナルも近いから買い物だって便利!
夜遅くまで呑んじゃってもタクシーで帰れる距離!

駒込エリアであなたもお部屋探ししてみませんか!?

お気軽にお問い合わせお待ちしております。

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【アパマンショップ池袋西口駅前店 合併のお知らせ】

各オーナー様・御入居者 様

啓、毎々格別のお引き立てを賜り厚くお礼申し上げます。

下記の件についてご報告させて頂きますので、ご査収の程宜しく取り計らいますよう
お願い申し上げます。

つきましては、この度当社株式会社エスアールエステートで運営しておりました。

アパマンショップ池袋西口駅前店がアパマンショップ駒込店と合併する運びとなりましたことを
御報告させて頂きます。

各オーナー様・御入居者様には大変御迷惑をお掛けしておりますが、何卒御容赦いただけますよう
お願い申し上げます。

現在、アパマンショップ池袋西口駅前店で御成約した各お客様、オーナー様ともに
今後は下記御連絡先まで御連絡を頂ければと思います。


お問い合わせはこちらから

今後とも何卒宜しくお願い申し上げます。

敬具

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アパマンショップ駒込店
株式会社エスアールエステート  

〒171-0003 東京都豊島区駒込2-14-12 蔵王ビル1階

TEL03-5961-5656 FAX03-5961-5454
E-mai:komagome@apamanshop-fc.com

URL:http://sr-apaman.co.jp/

誠実に、一生懸命ご対応させて頂きます!!

お客様にとってベストな物件を御用意させて頂きます!!!
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