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【民法改正は不動産売買にどう影響する?8つのポイントを解説】

引用元は:こちら

2020年4月1日に民法が改正されました。
今回の改正は不動産売買にも大きな影響を与える、約120年ぶりの大改正です。

改正では法体系の標準が国際取引に通用する考え方になるので、今後の不動産売買契約書は海外の不動産取引のような分厚い売買契約書になっていく可能性があります。
また、契約前に建物の状態を調査する機会が増えていくことも予想されます。

新しい民法の最大の改正点は、売主の瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任が創設された点です。
契約不適合責任ではより売主の責任が重くなるため、特に売主は改正内容を理解する必要があります。

この記事では、契約不適合責任の紹介を中心に、新しい民法では具体的にどのようなことに注意しなければいけないかについて解説します。
この記事を参考に、民法改正が不動産売買に与える影響をしっかりと理解し準備することで、改正後の変化に慌てることなく不動産売却を確実に成功させてください。

※本記事では、2020年4月1日以降の民法を「新民法」、2020年3月31日までの民法を「旧民法」と表現して解説します。

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Contents [目次を表示]

1.民法改正で変わる瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わる

民法改正が不動産売買に与える最大の影響は、瑕疵(かし)担保責任が契約不適合責任に変わるという点です。
瑕疵とはキズという意味です。

契約不適合責任とは、「契約の内容に適合しない場合の売主の責任」の略です。
解約不適合責任は、「種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しないものがあるとき」に売主が責任を負い、買主が保護されるという制度になります。

契約不適合責任は、契約内容と異なるものを売却したときは、売主が債務不履行の責任を負うという責任です。
逆に契約書に売却物の内容をしっかり書いておけば、責任を問われることはありません。

例えば雨漏りについて買主が了承しており、契約内容に「この建物は雨漏りしています」という内容を書き込んでいれば、契約不適合責任は負わないということです。

一方で、契約書に雨漏りのことが書かれてない場合、売却後、買主から「雨漏りを直してください」という請求を受けることになります。

契約不適合責任では、売却物件の内容が契約書に「書かれていたかどうか」が非常に重要です。

民法改正後の不動産売買では、売却前に売却する不動産がどのようなものであるかしっかりと把握することが必要になってきます。

2.契約不適合責任で買主に認められる5つの権利

契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つの権利を請求できるようになります。

2-1.追完請求

契約不適合責任では、買主に新たに追完請求権が請求できるようになりました。
追完請求とは、改めて完全な給付を請求できる権利です。

種類や品質または数量が契約内容と異なっていれば、追完請求により完全なものを求めることができます。

不動産売買における追完請求は、具体的には修補請求です。
修補請求は「直してください」という請求になります。

旧民法の瑕疵担保責任には、このような追完請求権はありませんでした。
新しく買主が請求できる権利が加わったことから、売主の責任は瑕疵担保責任よりも重くなったといえます。

2-2.代金減額請求

契約不適合責任では、代金減額請求権も可能です。
代金減額請求権も旧民法ではなかった権利となります。

代金減額請求権は、追完請求の修補請求をしても売主が修補しないとき、あるいは修補が不能であるときについて認められる権利です。
つまり、代金減額請求権は追完請求権のサブ的な請求権になります。

代金減額請求は、まず「買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないとき」に認められます。

直せるものであれば、まずは追完請求の催告を行い、それでも直してもらえないときにはじめて「それなら代金を減額してください」と言えることになります。

一方で、明らかに直せないもの等、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金減額請求することも可能です。

代金減額請求権は、「直せるものは催告が必要」であり、「直せないもの等は催告が不要」といった2段構えの請求権になっています。

2-3.催告解除

契約不適合責任では、代金減額請求の他、催告解除も認められています。
催告解除は、追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して契約解除ができる権利です。

売主が追完請求に応じない場合には、買主は代金減額請求では納得できない場合があります。
そのような場合に「やっぱり購入を止めます」と言えるのが催告解除です。

契約解除されてしまうと、契約はなかったものとなるため、売主は売買代金の返還が必要です。

ただし、売主の債務不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは催告解除ができないこととなっています。

2-4.無催告解除

契約不適合責任では、買主に無催告解除という権利も認められています。
無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に限り行うことが可能です。

旧民法の瑕疵担保責任でも、契約の目的を達しないときは解除できるという規定がありました。
無催告解除は、旧民法の契約解除の権利を引き継いだものとなります。

2-5.損害賠償請求

契約不適合責任では、買主に損害賠償請求の権利も認められています。

瑕疵担保責任でも買主は損害賠償請求ができましたが、瑕疵担保責任による損害賠償請求は売主の無過失責任でした。

一方で、契約不適合責任では、売主に帰責事由がない限り、損害賠償は請求されないことになります。

また、瑕疵担保責任の損害賠償請求の範囲は信頼利益に限られていました。
信頼利益とは、契約が不成立・無効になった場合に、それを有効であると信じたことによって被った損害です。
例えば、登記費用などの契約締結のための準備費用が信頼利益となります。

それに対して契約不適合責任の損害賠償請求の範囲は履行利益も含みます。
履行利益とは、契約が履行されたならば債権者が得られたであろう利益を失った損害です。
例えば、転売利益や営業利益などが履行利益に該当します。

履行利益は信頼利益よりも大きな範囲となり、契約不適合責任で受ける損害賠償の範囲は、瑕疵担保責任で受ける損害賠償の範囲よりも格段に広くなったということができます。

損害賠償においても売主の責任は重くなっていますので、契約書には契約物の内容をしっかりと記載することがますます重要となってくるのです。

3.契約不適合責任は任意規定

新民法で創設される契約不適合責任は任意規定になります。
任意規定とは、契約当事者が合意すればその特約は有効であるという規定です。

任意規定はあくまでも原則を定めたものであり、売買の当事者間で何の定めもしなければ適用されるルールが任意規定になります。

任意規定は、売買の当事者間で異なる取り決めを行った場合、その取決めが有効に優先されるという性質も持っています。

そのため、例えば「売主は耐震性に関して契約不適合責任を負わない」と契約で取り決めても有効です。

契約不適合責任は売主の責任が重いため、任意規定の性質を生かして責任を負いたくない部分を契約書に書き込んでいくことがポイントとなります。

旧民法の瑕疵担保責任も任意規定でした。
瑕疵担保責任の場合、一部または全部を免責するということが一般的となっていました。

具体的には、売主が瑕疵担保責任を負う期間を3ヶ月という短い有限期間とし、一部免責とするという契約が多かったです。

契約不適合責任でも、売買契約書の中で売主が負う責任の範囲や期間を取り決めていくことになります。

4.民法改正後の不動産売買の8つのポイント

この章では民法改正後の不動産売買の8つのポイントについて解説します。

4-1.改正に適応した不動産会社を選ぶこと

新民法では改正に適応した不動産会社を選ぶことが何よりも重要となります。
仲介の現場責任者が新民法をしっかりと勉強し、末端の営業マンまで教育が行き届いているような不動産会社を選ぶことが必要です。

今回の民法改正は不動産業界に大きな影響を与えることから、数年前から業界団体を中心に不動産会社に対する研修やセミナーが頻繁に行われています。

そのため、きちんとした会社であれば契約不適合責任に対する準備ができており、ある程度の会社であれば不動産売却を依頼しても大丈夫です。

しかしながら、新民法に対する理解度には温度差があり、残念ながら改正内容を十分に把握していない不動産会社も存在します。

契約不適合責任の理解が浅い不動産会社に依頼してしまうと、契約書の記載内容が甘く、売主が買主から不要な請求を受けかねません。

2020年4月以降に不動産を売却するのであれば、信頼できる不動産会社に依頼することが今まで以上に重要になってきます。

民法改正に適応した不動産会社に売却を依頼するのであれば、「不動産売却 HOME4U (ホームフォーユー)」の一括査定サービスの利用がおススメです。

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一括査定サービスには、大手から地元の有名な中小の不動産会社まで登録されていますが、いずれも新民法にしっかり対応している不動産会社です。

不動産売却 HOME4U」は、国内で最も歴史の長い一括査定サービスであり、少しずつ登録企業を増やしてきた経緯があります。

運用歴が浅いのに登録企業数が不自然に多い他の一括査定サービスとは信頼感や安心感が異なります。

改正民法に対応した不動産会社選びのツールとしては最適なサービスですので、新民法以降の売却では、ご自身の身を守るためにも「不動産売却 HOME4U」をご利用ください。

4-2.契約不適合責任の通知期間を設定する

新民法では、契約不適合責任の通知期間を設定することになります。
通知期間は、旧民法でいうところの瑕疵担保責任の責任期間に相当します。

新民法では、契約不適合責任の適用期間について以下のような定めがあります。

【目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限】

(新民法第566条)
売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から一年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

新民法の条文は、そのまま適用すると売却後、売主は不適合を知ったときから1年以内に売主に通知すれば追完請求等をすることが可能です。

そのため、買主が通知できる期間を制限しない限り、売主は長期間に渡って契約不適合の責任を負うことになります。

そこで、新民法以降の売買契約書では、売買契約書において契約不適合責任の通知期間を決めることが通常です。
この通知期間に関しては、恐らく3ヶ月が主流になると思われます。

理由としては、旧民法下の売買契約においても売主が負う瑕疵担保責任の期間は3ヶ月が一般的だったからです。

契約不適合責任は任意規定ですので、買主が了解すれば自由に通知期間を定めることができます。

尚、仮に通知期間を設定しなかった場合、買主が権利を行使できる期間は時効により10年で失効します。

また、契約不適合を知ってから1年以内に売主に通知しても、その権利を知ったときから5年以内に行使しなければ、やはり時効によって権利は失効されます。

そのため、通知期間を設定しなくても、売主は永久に契約不適合責任を負うわけではありません。

ただし、何もしなければ10年間は契約不適合責任にさらされてしまうため、売買契約時にはしっかりと通知期間を定めることが必要です。

4-3.契約不適合責任の免責部分を洗い出す

新民法では、契約不適合責任の免責部分を洗い出すことが必要です。
旧民法の瑕疵担保責任では、「全部免責」という便利な免責方法がありました。

全部免責とは、瑕疵担保責任を一切負わないという免責方法です。
例えば、築年数が相当古い木造住宅を売る場合、売主の瑕疵担保責任は全部免責とするケースが良くありました。

一方で、新民法下での契約不適合責任では全部免責という免責方法は行いません。
全部免責ができないという意味ではなく、契約書の記載方法として全部免責という表現が馴染まないということです。

契約不適合責任を全て負わないということは、売主は売買契約書に記載されている全ての取決めに適合しなくても責任を負わないということになってしまいます。

売買契約書には、「物件をいつまでに引き渡す」とか、「引渡までに確定測量を行う」等の取り決めがあることが通常です。

これらの取り決めには、売主が引渡までに行わなければならない義務もあり、契約不適合責任を全て免責してしまうと、売主の義務を履行しなかったとしても責任が問えなくなるという論理的な矛盾が生じます。

そのため、新民法下での不動産売買契約書では、全部免責という免責方法は取らず、免責したい部分を一つ一つピックアップし、契約書に記載していくことになります。

例えば、耐震基準を満たさない古い建物を売却する場合、「耐震基準を満たさないことについて一切の責任を負わない」ということを記載することが必要です。

全部免責という表現が使えなくなったという点に関しては、実務上は、大変不便になりました。

古い建物の場合、雨漏りやシロアリによる床下の腐食等、契約不適合の可能性のある部分を洗い出し、契約書に免責する旨を記載していくことになります。

4-4.代金減額請求権の有無を確認する

個人の方が不動産を売却する場合、売買契約書の代金減額請求権の定めの有無を確認するようにしてください。

契約不適合責任には、買主に代金減額請求権が認められていますが、個人が売主となるような不動産売買では買主に代金減額請求権を与えないような契約書となることが一般的になります。

理由としては、買主が代金減額請求権を安易に行使してしまうと、契約の解除や損害賠償請求ができなくなるためです。

100円のものを「50円にしてくれたら買いますよ」と言っているにも関わらず、「やっぱりいりません」というのは成立しないということになります。

個人が売主の売買契約書では、買主がうかつに代金減額請求をして後から損害賠償等ができなくなることを防ぐため、代金減額請求権は設けないこととなっているのです。

一方で、売主が不動産会社の場合には、プロとしての判断が可能であるため売買契約書の中に代金減額請求権は記載されます。

買主からすると、個人が売主の物件では代金減額請求ができず、不動産会社が売主の物件では代金減額請求ができるということになり、しばらくは2本立てで運用されていく予定です。

4-5.設備は契約不適合責任の対象外とする

新民法の不動産売買では、住宅の設備は契約不適合責任の対象外とすることがポイントです。

中古住宅では住宅設備に何らかの故障や不具合があることが一般的ですので、設備まで厳密に契約不適合責任を適用させてしまうと円滑な取引を阻害する可能性が生じます。

旧民法下の不動産売買でも、設備は瑕疵担保責任を負わないとする契約書が多くありました。
新民法においても設備の契約不適合責任は負わないとする契約書が主流となる予定です。

売主としては、まずは設備の契約不適合責任がどのような取り決めとなっているのか、売買契約書をしっかりと確認することが重要となります。

仮に、設備についての契約不適合責任を免責する記載がない場合、買主の了解を取って設備の契約不適合責任を全部免責することをおススメします。

ただし、設備の契約不適合責任の免責を有効とするためには、売主が知っている設備の不具合について、買主にしっかり告知することが必要です。

新民法には、以下のような規定が設けられています。

【担保責任を負わない旨の特約】

(新民法第572条)
売主は、第五百六十二条第一項本文又は第五百六十五条に規定する場合における担保の責任を負わない旨の特約をしたときであっても、知りながら告げなかった事実及び自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、その責任を免れることができない。

※第562条1項:「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」

第565条:「移転した権利が契約の内容に適合しないものであるとき」

旧民法でも、売主が知っていて告げなかった瑕疵については、瑕疵担保責任を免れることができないという規定がありました。

契約不適合責任においても、同様に売主が知っていて告げなかった故障や不具合については、免責条項を設けても免責できないことになります。

そのため、売主は売買契約前に設備の不具合等について買主にしっかりと告げることが必要です。

具体的には付帯設備表に設備の状況を記載することになります。
付帯設備表とは設備の撤去の有無や不具合状況を売主自身が書く書類です。

付帯設備表は不動産会社に売却を依頼すると、不動産会社から記載を依頼される書類になります。
最終的には、買主へ引き渡す重要な書類です。

旧民法下では、「全部免責」という便利な免責方法があったため、付帯設備表を用いない売買契約も多くありました。

しかしながら、契約不適合責任では契約物の内容を明らかにする必要があるため、付帯設備表の重要性が一層増すことになります。

付帯設備表は不動産売買において必須の書類になっていきますので、しっかりと記載するようにしてください。

4-6.心理的瑕疵・環境的瑕疵は告知書で対応する

民法改正後の不動産売買においても、心理的瑕疵や環境的瑕疵は告知書で対応することになります。

心理的瑕疵とは、取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠く不具合のことです。

環境的瑕疵とは、近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高いような不具合を指します。

心理的瑕疵や環境的瑕疵は、ともに法律用語ではなく、旧民法や新民法の条文の中には登場しません。

しかしながら、今のところ代替する言葉がないため、新民法になってからも引き続き心理的瑕疵や環境的瑕疵といった言葉は便宜上使われるものと思われます。

新民法においても、心理的瑕疵や環境的瑕疵の取扱は、旧民法と変わらないことになっています。

心理的瑕疵や環境的瑕疵は、物件の不具合に該当するため、その不具合が原因となり契約が解除されたり損害賠償が請求されたりすることは新民法でも同じです。

例えば、園芸を楽しむ目的で庭付き戸建て住宅を購入したのに、後から南側隣接地にビルが建ち、日照が阻害されてしまうようなケースは、環境的瑕疵に該当します。

環境的瑕疵が、園芸を楽しむという契約の目的が達成されない事項に該当すれば、契約の解除事由です。

心理的瑕疵や環境的瑕疵は、新民法においても契約解除や損害賠償の事由になり得ますので、契約書にしっかりと明記する必要があります。

心理的瑕疵や環境的瑕疵に関しては、告知書に記載する対応が必要です。
告知書とは、設備以外の瑕疵に関して売主が記載する書類となります。

告知書についても、付帯設備表と同様に不動産会社から記載を依頼される書類になります。
告知書は、最終的に買主へ引き渡す重要な書類です。

契約不適合責任においても同様に、売主が知っていて告げなかった心理的瑕疵や環境的瑕疵については、免責条項を設けても免責できないことになります。

新民法においては告知書も、一層重要な書類となっていきますので、しっかりと記載するようにしてください。

4-7.物理的瑕疵はインスペクションで対応する

物理的瑕疵はインスペクション(建物状況調査)で対応していくことが望ましいです。
物理的瑕疵とは、建物の雨漏りやシロアリによる床下の腐食、家の傾き等を指します。
物理的瑕疵も法律用語ではなく、不動産取引に用いられる一般用語です。

インスペクションとは、主に柱や基礎、壁、屋根などの構造耐力上主要な部分や、外壁や開口部などの雨水の浸入を防止する部分について、専門家による目視や計測等の調査のことを指します。

インスペクションでは、専門家によって建物を調査してもらうことができるため、どのような物理的瑕疵が潜んでいるのか分かるようになります。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会では、2017年3月に土地・住宅に関する消費者アンケート調査(【報告書】不動産市場実態把握調査_170413.pdf)において、インスペクションの利用効果を公表しています。
上記のアンケートは旧民法時代に行われたものですが、その結果は以下の通りです。

インスペクションの利用効果としては、「自宅の売却が希望価格で売れた」や「買手が早く見つかり売却がスムーズにできた」といった項目が上位にあります。

ここで、注目したいのは「建物の状況がわかったので安心して売却できた」という効果もあるという点です。

契約不適合責任では、売買契約の目的物の内容が明確になっていないと、買主から何を請求されるのか分からないという不安があります。

インスペクションによって事前に契約内容が明確になっていれば、その事実を契約書に書き込めば良いので安心して売却することが可能です。

新民法では、インスペクションが持つ「安心して売却できる」という効果がますます注目されていきます。

契約書に記載すべき内容も分かり、スムーズに売却できるようになりますので、売却にあたってはぜひインスペクションを積極的に実施するようにしてください。

不動産売却塾 コラム
“瑕疵担保保険の付保が効果的”

新民法下では、瑕疵担保保険の付保も効果的になってきます。
瑕疵担保保険とは、売却後、物件に瑕疵が発見された場合、その補修費用の一部を保険金によってカバーすることができる保険です。

瑕疵担保保険の対象は、建物の物理的瑕疵に限ります。
仮に売却後、追完請求を受けた場合、瑕疵担保保険を付保しておけば修繕費用を保険でまかなうことができるため、一層安心です。

瑕疵担保保険を付保するには、「耐震基準を満たしていること」と「インスペクションに合格していること」の2つの要件が必要となります。
耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降の新耐震基準のことです。

よって、新耐震基準の建物であれば、インスペクション実施後に瑕疵担保保険も付保しておくと、より安全な取引が可能です。

一方で、旧耐震(昭和56年(1981年)5月31日以前の基準)の建物の場合、耐震改修等をしない限り瑕疵担保保険を付保することができません。

そのため、旧耐震基準の建物を売却する場合には、容認事項に「耐震基準を満たさないことについて一切の責任を負わない」といった内容をしっかり記載することが重要です。

4-8.容認事項をしっかりと書く

新民法では、売買契約書の「特約・容認事項」をしっかり書くことが最も重要です。
売買契約書には、定型的な条文の他、個々の物件の条件に合わせて特約・容認事項が記載できる欄があるのが一般的です。

契約不適合責任では、目的物が何かをはっきりさせる必要があるため、特約・容認事項の欄に「目的物はどのようなものであるか」という点を詳細に書き込むことになります。

細かいことを書かずに、「現況有姿のままで売れば問題ないのではないか」という主張もする方もいます。
現況有姿とは、「あるがままの姿」という意味です。

しかしながら、現状有姿では何が契約内容と異なるのか分からなくなり、買主にいくらでも追完請求等の余地を与えることになってしまいます。

そのため、「現況有姿」は契約内容の表現として不適切となるということです。

特約・容認事項の記載例としては以下の通りです。

【特約・容認事項】

買主は、下記の容認事項を確認・承諾の上、購入するものとし、下記事項について売主に対し、解除、損害賠償、修補、代金減額請求等の一切の法的請求を成しえないものとする。

(容認事項)

  1. 本物件の北側には高速道路があるため、振動、騒音、臭気等が発生する場合があります。
  2. 本物件は昭和56年5月31日以前に建築確認を取得した旧耐震基準時の建物であり、現在の耐震基準を満たしておりません。
  3. 本物件は、東側隣地の○○氏所有のブロック塀の一部が越境しています。

契約不適合責任では、売買契約書に「書かれているか、書かれていないか」が重要となりますので、特約・容認事項には免責したいことをしっかりと書き込むようにしましょう。

まとめ

いかがでしたか。
民法改正が不動産売買に与える影響について解説してきました。

新民法では、瑕疵担保責任が契約不適合責任に変わるという大きな改正点があります。
契約不適合責任では、買主が「追完請求」、「代金減額請求」、「催告解除」、「無催告解除」、「損害賠償請求」の5つを請求できるようになりました。

新民法では、以下の8点を意識することがポイントです。

  1. 改正に適応した不動産会社を選ぶこと
  2. 契約不適合責任の通知期間を設定する
  3. 契約不適合責任の免責部分を洗い出す
  4. 代金減額請求権の有無を確認する
  5. 設備は契約不適合責任の対象外とする
  6. 心理的瑕疵・環境的瑕疵は告知書で対応する
  7. 物理的瑕疵はインスペクションで対応する
  8. 容認事項をしっかりと書く

民法改正後は、とにかく売却する不動産がどういうものか契約書にしっかり書き込むことが最も重要です。
売却物は何かを明確にしてから、売買契約を締結するようにしてください。

※本記事の掲載内容は、公開日時点での情報です。

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(1)固定資産税(建物)の課税標準額×0.2%

(2)12円×面積/3.3

(3)固定資産税(建物)の課税標準額×0.22%

の合計が賃料相当額となります。

小規模かどうかの基準
「耐用年数が30年以下の建物は面積が132平米以下、それ以外は99平米以下」

<具体例>
・3LDKマンション
・床面積 90平米
・建物の固定資産税の課税標準額 5,000,000円
・敷地の固定資産税の課税標準額 600,000円
・家賃 140,000円

上記の例の場合、
10000円+360+1320円の合計11680円が非課税限度額となります。

あんまりぎりぎりだと心配なので、
ちょっと上乗せして、2万円とかで設定するといいと思います。

一応、固定資産税の課税標準額は毎年変わりますので。

②役員の小規模でない社宅の場合
耐用年数が30年以下は132平米以上、
耐用年数が30年以上は99平米以上のお部屋の場合ですね。

小規模社宅の場合の金額と会社が物件所有者に支払う家賃の50%
いずれか多いほうが課税されない賃料となります。

先ほどの具体例で計算した金額を見てもらうとわかりますが、
家賃の半分とかに通常なりませんので、

基本的には賃料の50%が非課税限度額となります。

③豪華な社宅の場合
役員個人の嗜好を著しく反映した設備を有するものか、
240平米を超える物件のうち、内外装の状況や取得価額などを勘案して、判定されたもの

この場合、非課税措置はなく、時価の賃料相当額が課税対象に。

前述の具体例の場合、非課税限度額が11680円でしたので、
この半分の5840円以上を負担してもらえば、給与とは認定されません。

従業員社宅の場合

(1)固定資産税(建物)の課税標準額×0.2%

(2)12円×面積/3.3

(3)固定資産税(建物)の課税標準額×0.22%

の合計の賃料相当額の半分を負担する。

ということで、従業員の場合には、小規模住宅の場合の役員の非課税限度額の
さらに半分ということに!

社宅分だけ給料を減らせば、税金・社会保険料を大幅に節約できます

役員の小規模社宅の事例を使ってシミュレーションをしてみましょう。

<具体例>
・3LDKマンション
・床面積 90平米
・建物の固定資産税の課税標準額 5,000,000円
・敷地の固定資産税の課税標準額 600,000円
・家賃 140,000円

10000円+360+1320円の合計11680円が非課税限度額

わかりやすく
給料を12万円減らし、
2万円分を賃貸料相当額として自己負担をした場合以下のようなります。

(会社から見ると)
給与負担  12万円の負担減
賃料負担  14万円の負担増
個人からの賃貸料相当額 2万円の収入
合計     差額なし

(個人から見ると)
給与  12万円減収
家賃   2万円のみ負担
合計   14万円の負担(家賃を払うのと同額の負担)

法人も個人も負担は変わりませんが、
年間給与は12万円×12カ月で144万円減るため、以下のような負担軽減効果があります。

「所得税」
仮に所得税20%の人であれば、28.8万円の所得税減税に。

「住民税」
仮に住民税率10%の人であれば14.4万円の住民税減税に。

「社会保険料」
仮に社会保険料率を10%と仮定すると、14.4万円の社会保険料の節約に。

さらに、同額分会社も負担しているのですが、その分がなくなります。

「総合計」
所得税28.8万円+住民税14.4万円+社会保険料14.4万円= 57.6万円の負担軽減に

さらに、法人は、14.4万円分の社会保険料負担をなくすことができます!

※個人の収入によって税率等が異なりますので、
実際には社宅の効果はその人の収入次第になります。

【大家さん(オーナー様・貸主様)大募集中】

世話になります。
株式会社エスアールエステート(アパマンショップ駒込店)です!

最近はスルガ銀行さんの問題などもあり、金利が高騰すると危惧されているなか、
収益物件は相変わらず、動きが活発です。

スルガ銀行 不正融資問題

投資商材としては、株、FX、昨今では仮想通貨などもありますが、やはりまだまだ
人気で安定的なのは不動産です!

お問合せはこちら

不動産経営はやり方次第で安定的な収益にもなりますし、資産形成としては最もポピュラーかと思います。
ただ、もちろん、賃料設定を誤ると二束三文、最悪はマイナスなんてこともありますし、築が古くなれば修繕費が嵩むこともあります。
満室で稼働していればさすがにマイナスはないと思いますが、謙虚な姿勢を怠り、怠慢な賃貸経営をしていると、、気が付けば長期空室のお部屋が出てくるものです。
また、短期的な欲求(とりあえず申込が入ったから)を満たすことにより長期的な利益を逃すということも多々あるかと思います。
※申込が入ったものを誰彼構わず入居させたが、家賃滞納の処理で追われて非生産的業務(督促、催促)に無駄な時間を取られることになる。などなど
これは現在は保証会社(家賃保証会社)の登場により大分軽減されております。

オーナー様もベテランの方もいれば、唐突な相続でオーナー様になられる方、
物件を買ってみたものの、取引業者がいい加減で、一向に部屋が決まらない(埋まらない)などなど
もちろん、オーナー(賃貸経営者)になるとそれなりの悩みも多くなるかと思います。

最近は特に普通にお仕事(自営、お勤め)をしながら、賃貸経営もしているという二足の草鞋スタイルが一般的になってきております。
そうなるとより、各部屋の入居者の賃料管理や、トラブル対応などは難しいかと思います。

当社では安心の丸投げ管理サービスをご用意しております。

管理体制には2つのプランがございます。

①一般媒介
【メリット】
☑複数の不動産会社に募集をお願いし、複数の不動産会社で募集が可能
☑空室が埋まるのは少し早くなる可能性がある
【デメリット】
☑部屋によって客付け業者さんが異なるので、管理がしにくい
☑複数の不動産業者から定期的に空室確認の連絡がきて煩わしい
☑客付はするが管理は非対応なので、契約後の入居者のアフターサポートは貸主(オーナー)自ら行わないといけない。
※清掃、家賃滞納督促、その他クレーム処理、設備トラブル等の対応

この一般媒介は別でお仕事をしていない方で、同建物に居住している場合にはおすすめのプランです。
客付けだけしてもらえれば、あとはこっちでやります。
時間があればこれが一番無駄な費用もなくて利益を最大化できる管理手法です。

②専任媒介(管理委託)
【メリット】
☑手離れがよいので、基本なにもしなくてよい
☑余った時間を有効的に活用できるので、他の仕事などが可能
【デメリット】
☑管理委託料として毎月賃料の3%~5%が管理委託料として発生するので、利益の最大化とはいかない
☑下手な不動産会社に管理を任せると何かにつけて、修繕費などをかさ増ししたり、賃料管理もずさん
だったり、いいように使われるリスクがあります。

【当社に相談する最大のメリット】
上記のように当社ではオーナー様のライフスタイルに合わせて、募集や管理対応をさせていただきます。
☑提携の内装業者により、原状回復も安く見積ができます。
☑提携の清掃業者により、定期清掃もお安くご提供できます。
☑賃貸募集に関しては、全国1000店舗のアパマンショップネットワークを駆使して案件量が他社と比較しても多い。(地方からの情報共有も多数)

当社では随時、空室を募集しております。

空室でお困りますの、貸主様、オーナー様、家主様、ぜひ当店にお気軽にご相談ください。

地域密着でありながら、全国1000店舗のアパマンショップネットワークを駆使した情報量

お問合せはこちら

komagome@apamanshop-fc.com

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【賃貸オーナー様】賃貸物件 随時募集中

覧頂きましてありがとう御座います。

今はまさに賃貸経営ブームといった感じですね!

オリンピックまでは金利が低くなっていて、ローンも組みやすくなっているなんて
聞いたことはあるかと思います。

東京ではあちこちで賃貸経営のセミナーなんかも開催されていて
連日満員だと聞きます。

そうです。

やはり、お金持ちになるのは楽して日々を消化していてはお金持ち(不労所得)になんて
なれないんですね!

賃貸物件を借りている入居者様の中には、

「オーナーは楽して賃料を搾取している!」

なんて思っている人もいるかもしれません。

でも、賃貸経営をする上ではさまざまなリスクも付きまといます。

簡単に羅列すると下記のようなことが挙げられます。

①空室が多ければ、ただただ、ローンを払うだけのリスク
そうですね!
マンションを一棟購入する(マンションの1室を購入する)というのは決して敷居は低くないです。
かなり高額でハイリスクの投資になります。
どんな物件でも、空室率が高ければ賃料(利益)を回収できなくなります。
東京都内では比較的、どんな物件でも場所さえ良ければ埋まります。
安くすれば埋まります。
しかし、そんな中、1年以上空室が続くようなお部屋も中にはあります。

②昔ながらの付き合いで搾取
また、古くから付き合いのある管理会社に任せていたのだけど、両親が亡くなって引き継いだのだが、
管理がいい加減で、ろくに管理もしてないのに、毎月多額の管理料を取られている!
修繕費用の請求がきている。
なんてのもよく聞く相談事ではあります。
不動産業者(仲介・客付け業務)としての業務は勿論、
・空室を埋めるための適切な賃料設定、
・募集(広告掲載)
・入居者の斡旋(応対・紹介)などがあります。
オーナー様から預かった大切な物件を適切にインターネットなどに掲載して、呼び込みをし、
入居希望者に紹介し、なおかつ内容などを厳正に審査したうえで、契約するという、入居者管理の責務があります。
誰でもかれでも適当に入居させていては、後々のトラブルに繋がります。

③入居者トラブル
反社会的勢力に関わる入居者だった!
住居と偽って、商売をしている!
最近多い相談の1つに民拍問題(Airbnbご自身の所有するお部屋が出てないか確認してみましょう!
などもあります。
海外からの渡航者などを格安で宿泊させて利益を得るビジネスとして利用です。
ただ、旅行で来た、文化の違う多国籍の方々はやはり、夜な夜なお酒を飲んで騒いだり、
不特定多数の友人を招き、パーティーしていることもあります。
(外国籍だから悪いのでは御座いません。)
※文化が違うので致し方ないのです。
でも、例えば、隣に一人暮らしで会社勤めの方が入居していて、明日も朝早いのにしょっちゅう騒いでいたら、、、、
やはり、退去を考えます。
すぐでなくても更新はしないかもしれません。
そういう噂などが広がって、入居者が見つからないかもしれません。
そういったリスクが伴います。
その他にも日本人でも騒音のトラブルやゴミ出しのトラブルなども多々あります。

④賃料未払い
また、勿論、賃料を毎月支払うのは当たり前のことなのですが、
皆が皆きちんと払ってくれるとは限りません。
以前テレビで報道されていましたが、9年間賃料を支払わずに居座り続けたという事例も御座います。
これに関してはオーナー様もどうしたら良いか分からずに放置してしまったという点に問題もあるかと思いますが、不動産業者を介さずに自主管理しているとそういったことにも繋がり兼ねないということです。
そういったリスクもあります。
最近では賃貸保証会社というのも登場し、賃料の督促業務、代位弁済対応をしてくれるので大分楽になってはいるかと思いますが!
まだ、そういった情報がないオーナー様はいつそういうトラブルに見舞われてもおかしくないです。
ローンの支払いがなくとも(完済している場合でも)、
固定資産税や修繕費などが度々発生します。
そうなった場合!
ただ、ボランティア、マイナスでしかないわけですよね?

言ってしまえば赤の他人に家を提供しているということは常にリスクと隣り合わせではあるということです。

それでも賃貸経営をするのは、勿論資産形成という側面もありつつかと思いますが、購入するよりは、遥かに気楽な賃貸でお部屋を提供することにより、多くの方に住居を提供しているという社会貢献のほうが大きいかと思います。

そんな大切な大切な物件に、もし、空室が御座いましたら、是非当店にご協力させていただけないでしょうか?

もしくは、これから購入、立替を考えているという方、弊社は大手ハウスメーカーさんは勿論、各工務店様とも提携しておりますので、そういったご相談にも柔軟に対応させていただけます。

賃貸のお悩みは何でもご相談ください。

オーナー様の状況に応じた適切なご提案を提供させていただきます。

~お問い合わせはこちらから~

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賃貸経営に悩んだときはお気軽にご相談ください。

全国1000店舗のアパマンショップグループのネットワークを駆使して、
オーナー様のお悩みにお応えいたします。

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~お問い合わせはこちらから~

【これから東京で一人暮らしをするという方】

覧いただきありがとう御座います。

 

アパマンショップ駒込店です。

 

この記事を書いているのは2017年11月11日(ポッキーの日)です。

 

もう、今年も残り僅かとなりました。

 

例年、個人的感覚ですが、繁忙期(シーズン)というのが早まっているように感じます。

 

年が明けて、4月、年度が変わると色々なことが変わります。

 

高校生は大学や専門学校に進学

 

大学生(専門学生)は就職

 

社会人は転勤

 

などなど、勿論上記の理由で1月~3月末に引越しをした!

 

という人は比較的多いかと思います。

 

一般の賃貸物件は原則2年契約というところがほとんどですので、勿論、更新の時期も
1月~3月末に更新を迎えるという方は多いかと思います。

 

そのため、1年を通して最も賃貸物件が動くシーズンは1月~3月末になっております。

 

当店は東京の豊島区というところに御座います。

 

最寄駅はJR山手線 【駒込(コマゴメ)駅】になります。

 

豊島区の代表的な駅は池袋になります。
池袋と聞くと、地方の方はドラマのイメージや治安が悪いというイメージがあるかもしれません。

 

池袋、新宿、渋谷などのビッグターミナル(複数の路線が混在する駅)で繁華街のある場所はどうしても不特定多数の人が密集しますので、事件や事故も多くなるので致し方ない部分もあるのですが、普通に生活している分には然程、
「治安悪いなー」
と感じことはないかと思います。
夜のお仕事や夜な夜な出歩いていると酔っ払いの喧嘩など目撃することはあるかもしれませんが、、、

 

当店のある駒込駅は、
南側が文京区、北東側は北区(少しいくと荒川区)、西側が豊島区になっておりますので、
3区の分岐点になっております。
文京区というのは東京でも比較的高級住宅エリアになっておりまして、資産家や政治家など住居などがあるという意味でも有名なエリアですので、治安も東京で最も安定している地域となっております。

 

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【2017年11月現在】提供:犯罪情報マップ
赤いところは犯罪件数が多いエリアになります。
駒込はご覧のとおり緑ですので、治安のよさはお墨付きです。
女性や子育て世代には安心ですね!
沿線はJRの山手線、東京地下鉄の南北線の2線が利用可能になります。

 

山手線はいわずと知れた東京の中心を円形状にぐるぐる回っている最も利用頻度、
乗降者数が多い沿線かと思います。
東京の主要駅のほとんどに、この山手線を利用すればいけます。
(東京、品川、上野、秋葉原、新宿、池袋、渋谷などなど)

 

南北線はその名のとおり、東京の南北を繋げる沿線になっておりまして、北側は埼玉高速鉄道と直通しておりまして、埼玉県のほうまでつながっております。

 

南側は東急目黒線と直接しておりまして、世田谷や神奈川のほうまで繋がっております。

交通の利便性も非常に高い駅になります。

 

現在、東京以外にお住まいで、これから東京に来るという方がまず迷うのは場所の選定だと思います。
賃料に関しては、一般的に月収の3分の1に収まらないとそもそも審査が通らないというのが原則的に御座いますので、ある程度、上限が決まってくるかと思います。
エリアに関しては、南北さまざまですので、聞いたこともない駅かと思いますが、
【駒込駅】はお勧めの駅ですので、是非一度、物件を検索してみてはいかがでしょうか?
お部屋をお探し中のお客様からのご連絡心よりお待ちしております。

~物件を検索してみる~

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【敷金の償却について】

覧いただきましてありがとう御座います。

アパマンショップ駒込店です。

最近、よく聞くようになったけど、これからお部屋を借りるという方にはまだまだ理解されていない、
敷金の償却、敷引きについて、その意味をお伝えさせていただきます。

ご入居される方の支払う「金銭」だけに着目したら違いはありません。
しかし、その金銭を受け取った大家さんのお金の使用目的が異なります。

礼金の場合、賃貸契約が成立するにあたって慣例として入居者が大家さんに支払う
「これからどうぞよろしくお願いします。」といった意味合いで渡すお金。
大家さんは何に使おうと自由です。

それに対して敷引き(償却)とは、敷金の内一定額を契約段階から決めてしまい、
その額は何があっても返金しませんよ、という意味です。
敷金とは元々原状回復費に使うお金。ということは
敷引きは基本的には現状回復に充てるんですね。

分かりにくいので例えてみましょう。

例えば家賃10万円で敷金が3か月分(30万円)、敷引きが2ヶ月分(20万円)だった場合。

この場合、退去の時に戻ってくるお金は最大で1ヶ月分(10万円)になります。
敷引き分の2ヶ月分(20万円)はどんなに部屋を綺麗に使っても帰ってきません。

また、部屋をとても汚く使ってしまい敷引きの2ヶ月分(20万円)のお金以上に
原状回復費がかかってしまった場合は、入居者へ本来返すべき1ヶ月分(10万円)の敷金から
差し引かれてしまいます。

このように敷引きで支払ったお金は基本的には原状回復に使われることになるのです。

但し、上記は関東(特に東京)で認識されている敷引き(償却)の概要になりますが、
関西で多く使われるこの敷引きの慣習は、礼金を0にする代わりに敷引き金の中に礼金分も含めてしまうことも多いです。
(例:敷金8ヶ月分、敷引き4ヶ月分の場合、4ヶ月分の敷引きの中に礼金も含めているような場合。)

このように敷引きと礼金が一緒になっているケースもあり一概にはいえません。
まあ、お金自体はどんな名目でも、大家さんに支払い返金されないお金という意味では同じなので、
そんなに厳密に考える必要はありません。

但し、敷引きは「基本的には」原状回復に使われるべき
お金であることだけはしっかりと覚えておきましょう。

【お部屋探しをされる上で大事な3つのポイント】

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んにちは。

アパマンショップ駒込店です。

このサイトを見ていただいているということはあなたはお部屋探し真っ最中ですよね?

でも、お部屋探しって結構大変ですよね?

いろんなサイトにいくつもいくつも星の数ほど物件があって、
「どれがいいのか分からない!」

なんて声はよく聞きます。

見れば見るほどに一長一短ある物件、、、、
「この物件のこの設備がこの物件についてればなー」
そんな風になってしまう気持ちはすごく分かります。

でも、選べる物件1つ、それに決して安い買い物ではない、、、
一番最初に掛かる初期費用(敷金や礼金など)って安くないですから、
失敗したからまた引越しーーってなワケにはいかないのも事実。

貴重なお金をドブに捨てるようなマネはできないので、
慎重になるのは致し方がないもの。

でもより良い物件に住みたいし、東京では特にですが、
「いい物件発見!」と思ったら
あッ!という間に申込が入ってしまったーーー
なんてこともしばしば。

決めるタイミング。
腹をくくる、みたいなところは絶対に必要なんですね!

そこで、この記事を読んでくれるあなたに特別にお部屋探しのコツ基本編と玄人編をこっそりお教えしちゃいます。

是非参考にしてみてください。

~お部屋探し基本編~

Ⅰ【まずはエリアの選定】
なんとも言っても部屋探しで最も重要なポイントはエリアの選定です。

エリアが決まっていないと、いくらお部屋を探していい物件があっても
周りに何もない陸の孤島や通勤に何時間も掛かるような場所では
引越しをするメリットがないですよね?
引越しをするからには
「通勤の便を向上させたい!」
「広さが欲しい!」
「もっと新しい物件に!」
「今駅から遠くて不便だから駅近くに!」

こういった何を改善したいのか!?
そこを明確にする必要がありますよね。

勿論、転勤や就職、入学などで地方から都心部に引越しをしてくる場合は比較できないので、
より事前調査が必要にはなりますが、現在賃貸物件にお住まいで、賃貸から賃貸へ引越しする際はより改善したい部分はあるかと思います。

そこで賃料相場っていうものがあるので、お伝えさせて頂きます。

東京を中心に最も、地価(土地の値段)が高いとされる場所は毎年良くニュースにもなる
銀座三越前!なんていいますが、銀座なんかは正直住む場所ではない(商業地域の為、仕事やショッピング、食事などに打って付けではあります。)というのが正直な意見ですので、三越前は例外として
基本的には、南にいけば行くほど高くなる!
ってことなんですよね!?

東京には中心にJR中央線っていう電車が走ってるんです。
そこを境に中央線よりも南側の方が基本的に相場が上がります。
中央線より北側の方が相場は安くなります。

つまり、ここでひとつポイントになるのが、

①場所をとるか!
②物件をとるか!

この二択になります。

経験上、7.8割りの方が物件を取るという選択肢をして希望エリアよりも
少し下った(都心から離れた)ところで決める傾向にあります。

極端な例ですが、最近、東京ウォーカーなどの住みたい街ランキングというので上位獲得している
【赤羽駅】この赤羽というエリア東京でも最北端に位置し、隣は埼玉県の川口市になります。

この人気の赤羽駅と、こちらも不動の人気六本木駅を比べてみると、

こうなります。

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築年数と㎡数(部屋の全体的な広さ)はほとんど同じなのに対して、
駅からの距離は六本木の物件が10分に対して、赤羽駅の方は徒歩3分です。

賃貸の場合は毎月の賃料(支払い総額)は賃料+管理費(共益費)になりますので、
赤羽の物件は管理費込みで7.5万円なのに対して六本木の物件は管理費込みで10.8万になってしまうんですね!

単純に3.3万円も毎月変わることになります。

1年で39万6千円!

かなりいい旅行が楽しめそうな価格ですね!

ここで3つのポイントの2になるのですが、

【賃料の上限を決める】

同じ東京でも上記のとおり、相場によって賃料(価格帯)が大分異なってしまいます。

でも、賃料は毎月のこと、収入が急激に増えるってことは営業職などでないと
なかなかないと思いますので、毎月の給与に見合ったお部屋にしないと、
賃料を払うために仕事してるみたいになってしまいますよね!?

また、賃貸業界では金融業界でいうところの総量規制のようなものがあって、
単純に月収の3分の1の賃料に収まってないと、審査が通りにくいとされてます。
つまり、総支給額(税金や保険料が引かれる前の金額)が
30万円の場合は、単純に10万円までの賃料の物件は入居可能ということです。

30万でも諸々引かれて手取り25万として、10万支払って、残り15万
電気ガス水道、携帯代など支払うことを考えると、、、
それでも10万円というのはなかなかの金額ですよね?

その為、賃料設定というのが大事になります。

こればかりはあなたの価値観によりますので、MAX10万出してもいいので、
とにかくいい物件に住みたい!とするか、、、、

色々趣味などもあるし、毎月の交際費なんかも気にして、どうせ寝に帰るだけだから、
なるべく安く抑えようとするかはかなりポイントになります。

これも決まってないと、いくら見ても何が良いのかが分からないですよね!
なんでお部屋を探し始める前にある程度の自分自身が出せる賃料のMAXを設定しておくと
お部屋探しもスムーズです。

賃料の話の話を先にしましたが、エリアの選定に話を戻しますね!

上記のように、エリアによって賃料が大幅に異なるので、六本木と赤羽で探してみようというのは
正直ナンセンスになってしまいます。

賃料の部分で記載があるように、賃料には上限があります。
となると必然的に同じ賃料(価格帯)で比較した場合、
①六本木で築年数の古い物件にするか?
②赤羽で綺麗な物件にするか?

この二択になります。

上記で記載した

①場所をとるか!
②物件をとるか!

になります。

ここがはっきりしているとエリアがある程度定まるので、そこにある類似物件で比較していくことができます。

部屋探し一歩前進ですね!
そして最後のポイントの3です。

【物件のクオリティ(諸条件)を決める】

物件を取るか、場所を取るかは永遠のテーマになるのですが、

自分よりも圧倒的に先輩とされるであろう築年数はちょっと、、、
と思う人が多いですよね?

以前の男性傾向としては、駅近くで比較的賃料の安い物件というのが王道でしたが、
時代が変わり、男性も料理をしたり、友人を頻繁に招いたりすることから、
物件の条件にこだわるようになってきました。

女性の傾向としては、多少通勤時間が掛かったとしても、都心から少し下って、
より良い物件を求める傾向は以前と変わらない傾向です。
(勿論個人差はありますが)

例えば、上記で掲載した物件は、俗にいう分譲賃貸マンション(分譲マンションの1室を投資目的などで購入したオーナー様が賃貸している物件)
分譲マンションというのは基本的に売ることを目的としたマンションですので、全体的にRC(鉄筋コンクリート)という構造で、AL(オートロック)やEV(エレベーター)が付いていることが殆どです。

2000年以降の物件は極端にBT(バストイレ)別の物件が圧倒的ですが、90年代の分譲マンションは逆にBTが一緒(3点ユニットバス)というのが多い傾向にあります。

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こんな感じのお風呂ですね!

賃料相場と条件で大きな分かれ目となるのが、まずこのBT別という点です。

BTが一緒でもいいということであれば、かなり賃料を下げることができますので、
その分月々のランニングコストを削減することができます。

BT別を必須条件にした場合、選択肢が少なくなり、
希望のエリアから大幅に下ることになりかねないという重要な条件の1つですね。
最近では殆どの方がBT別を必須にされる傾向にありますが、、、

あとは、どこを重視するかですが、女性で最も多いポイントとしては
2階以上というのも大きなポイントですね!
最近の新しい物件は1階でも目隠し(通り沿いの場合でも覗かれない)されている物件が多く
なってきてますが、やはり女性の場合は何かと防犯面が気になるところですので、大体の
お客様が2階以上を選択されます。
ただ、これも、勿論、条件が増える毎に相場は上がりますので、例えば管理費込みで6万で探しているという場合には、1階では出てくるけど、「2階以上でBT別はない、、、」
では、2階以上でBT一緒にするのか(物件を妥協するパターンですね)
駅を更に下って(相場の安いエリアにずらして)求めるクオリティの物件を探すか?

となってきますので、やはりこの3点がお部屋を探す上で最も大事かと思います。

【場所(エリア)】【賃料(コスト)】【物件(クオリティ)】

上記の3点をひとつひとつ整理しながら見ていくと自ずと、目利きができるようになってきますので、そのうち、「この物件異常に安くないか!?」というのが見えてきます。

勿論安い物には必ず理由がありますので、
安いっていう目の前の利益につられないようにお気をつけ下さい。

因みに東京23区にお住まいの方の憧れ、山手線で最も賃料相場の安いエリアは
この駒込エリア周辺です。
交通の利便性は言わずもがな!
相場も安くて、ビッグターミナルも近いから買い物だって便利!
夜遅くまで呑んじゃってもタクシーで帰れる距離!

駒込エリアであなたもお部屋探ししてみませんか!?

お気軽にお問い合わせお待ちしております。

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【空室率75%の廃墟が現在満室経営!! / 金利1%未満で借入!あこがれのセカンドライフ謳歌! 他】

空室率75%の
廃墟が現在
満室経営!!

廃墟が現在
満室経営!! 12部屋中9部屋が空室の中古マンション。
前オーナーも管理できておらず、ほぼ廃墟と化していました。
しかし、空き部屋や外壁を大規模なリフォームでデザイナーズ風に変更。
物件が安く購入できたため、リフォームに費用をかけました。
そのおかげで、今は満室経営を続けています。

金利1%未満で借入!あこがれのセカンドライフ謳歌!

金利1%未満という驚くほど好条件の融資を獲得しながら、区分マンション8戸を運用。
返済を終えた物件も増えて、現在はサラリーマンを早期リタイアしてセカンドライフを謳歌中。
ローンの残っている物件でも1戸あたり2~3万円のプラスで、今後はさらに物件を増やしていく予定です。

え!?いいの!?
6棟を格安で一括売却!

埼玉のある地主大家さんから、年齢も高くなってしまったので不動産経営をリタイアしたいと相談を受けました。
所有している6棟の物件を一括で売却してくれとのこと。
各々売却したときのほうが高い価格で売却できると説明をしましたが、格安の値段で一括売却をされました。

京都観光のお土産は「収益物件」!?

東京から京都観光ついでに物件を見学。事前にいくつかの物件を紹介しました。
その中に相場よりも100~150万円ほど安い物件があり、その場でご決断いただきました。
物件購入後には、買主様と一緒に真夏の中、草刈りをしました。
その結果、入居者もすぐに決まり、喜んでいただきました。

「えっ?どういうこと?」
いきなり50万円の一時金請求

ある業者から都内の区分マンションを購入した直後に旧耐震の工事が発生。
工事費が数億円かかるらしく、管理組合から修繕費の一時金50万円の請求。
この物件のオーナーは、購入時に工事の件はまったく話を聞いておらず、想定外の出費をすることになってしまったそうです。

銀行がまさかの心変わり…契約白紙に

初めての不動産投資で、市場に出回ていない一棟マンション(2億円超・利回り9%台の築浅RC造)を契約。
銀行の支店決済でも融資の承諾を頂いていました。
しかし、本部決済で一転、まさかの融資NG!
理由は海の近くで津波などのリスクがあるためとのこと…

民泊の運営が大成功!
実質利回り25%で稼動中!

都内23区にある商業用の一棟ビルを購入。
2段ベッドやカプセル型ベッドなどを設置して、民泊用としてリフォームを行いました。
駅近や中心地へのアクセスもいい立地だったため、現在この物件は実質利回りが25%以上で稼働中しているそうです。

【感じた違和感】

先日、投資利回りやロケーションが面白いと感じられる収益情報を頂きました。
少し違和感を覚えたのですが、それでも東京23区内でトランクルームにコンバージョン(空室部分)すると利回りで10%を超える物件になることがわかりました。

銀行に相談すると、融資可能ですよ、、、との事でしたが、どうしても感じた違和感が気になりました。

謄本を取り、某区役所に行って建築確認資料等を取り集め、調査を進めた所で違和感の原因がわかりました。

容積率の超過でした。

区役所の職員とも色々話をしたのですが、結果的に役所に出して許可された確認図面と別の建物を建ててしまい、結果的に「違反建築」という建物になってしまった訳です。

違反建築の物件を取引する事は違法ではないですが(売主・買主がしっかり理解して)、違反建築の場合、まず普通の金融機関では融資をしてもらえません。
これにより買える投資家の数が極端に減ってしまいます。

建物を安く買えたとしても、今度は自分が売主になった時に、結局安く売らざるを得なくなります。

建物を壊してそこに再建築すれば安く買えるメリットはありますが、同規模の建物は建てられません。

結局、建築確認済証・検査済証の揃っている物件ではこんな事はないのですが、昭和時代に建てられた建物では、検査済証を取得している建物は少ないと思います。

皆さんも検査済証を取得していない建物を紹介された際は注意してみて下さい。

 

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