【感じた違和感】

先日、投資利回りやロケーションが面白いと感じられる収益情報を頂きました。
少し違和感を覚えたのですが、それでも東京23区内でトランクルームにコンバージョン(空室部分)すると利回りで10%を超える物件になることがわかりました。

銀行に相談すると、融資可能ですよ、、、との事でしたが、どうしても感じた違和感が気になりました。

謄本を取り、某区役所に行って建築確認資料等を取り集め、調査を進めた所で違和感の原因がわかりました。

容積率の超過でした。

区役所の職員とも色々話をしたのですが、結果的に役所に出して許可された確認図面と別の建物を建ててしまい、結果的に「違反建築」という建物になってしまった訳です。

違反建築の物件を取引する事は違法ではないですが(売主・買主がしっかり理解して)、違反建築の場合、まず普通の金融機関では融資をしてもらえません。
これにより買える投資家の数が極端に減ってしまいます。

建物を安く買えたとしても、今度は自分が売主になった時に、結局安く売らざるを得なくなります。

建物を壊してそこに再建築すれば安く買えるメリットはありますが、同規模の建物は建てられません。

結局、建築確認済証・検査済証の揃っている物件ではこんな事はないのですが、昭和時代に建てられた建物では、検査済証を取得している建物は少ないと思います。

皆さんも検査済証を取得していない建物を紹介された際は注意してみて下さい。

 

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